Ж А Л О Б А
О не соблюдении органами местного
самоуправления г. Бреста на подведомственной
территории Конституции Республики Беларусь,
законов Республики Беларусь, актов Президента
Республики Беларусь и решений вышестоящих
государственных органов.
В городе Бресте в течение длительного периода времени частной строительной организацией - ООО "Облик", при очевидном бездействии, а иногда и при непосредственном содействии органов местной власти и управления, осуществлялось создание финансово-строительной пирамиды с привлечением миллиардных средств граждан, в т.ч. нуждающихся в улучшении жилищных условий и лишившихся своего жилья путем продажи и вложения вырученных денежных средств в долевое строительство.
Так, более шести лет ООО "Облик", пользуясь своим исключительным и доминирующим положением в городе по застройке наиболее престижных мест и при отсутствии всякой возможности доступа на этот рынок конкурентов, осуществляло "строительство" многоквартирных жилых домов с превышением нормативных сроков строительства на пять и более лет, что позволяло наносить существенный вред правам и законным интересам населения. Всё это осуществлялось при прямом содействии государственных органов управления всех уровней.
Сроки ввода домов в эксплуатацию многократно переносились в нарушение действующего законодательства при абсолютном бездействии властей. И всё это происходило несмотря на многочисленные письменные жалобы и обращения дольщиков, направляемые в Администрацию Президента, органы Государственного контроля, прокуратуры и местные органы власти. Из неконкретных и обтекаемых ответов следовало, что они не вправе вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность ООО "Облик" и что в данном случае имеют место только коммерческие отношения между частными лицами и негосударственной организацией, которые должны "разбираться" самостоятельно без участия властей. Мы полагаем, что такая позиция должностных лиц местных органов исполнительной власти и других компетентных органов не основывается на законодательстве, которое напрямую закрепляет определенные полномочия и обязанности в области долевого строительства именно за местными исполкомами. Отвлекающие отписки свидетельствуют о прямой, либо косвенной заинтересованности ряда чиновников органов государственной власти "прикрыть" разрастающийся конфликт между дольщиками и ООО "Облик".
Проверки на ООО "Облик" не проводились для того, чтобы не дать указанным фактам огласки, так как, в результате проверки, могли быть вскрыты факты, нелицеприятные для руководства области и города и других уполномоченных государственных органов.
В настоящее время в городе Бресте практически все объекты, строительство которых осуществляет ООО "Облик", не завершены в установленные сроки! Со стороны подавляющего большинства дольщиков обязательства по оплате строящегося жилья по заключенным договорам долевого участия в строительстве были надлежаще исполнены: произведена оплата стоимости строящихся квартир в полном объеме, согласно утвержденным сторонами графикам платежей.
Однако, несмотря на данное обстоятельство, обязательства застройщиком по договорам долевого участия в строительстве выполнены не были. В нарушение требований Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" в ходе заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве со стороны должностных лиц ООО "Облик" при отсутствии всякого контроля уполномоченных органов государственной власти допускались многочисленные нарушения действующего законодательства и, как следствие, в некоторых договорах долевого строительства указывались заведомо недостоверные сведения, что легко позволяло вводить в заблуждение дольщиков.
Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 20 июня 2005 г. № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" с 1 января 2006 г. в Республике Беларусь было введено обязательное страхование ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения. Согласно Положению о порядке и условиях обязательного страхования ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения страхователь был обязан в установленном порядке заключать договор обязательного страхования ответственности по каждому объекту долевого строительства до получения разрешения органа государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ. Согласно п. 10 вышеуказанного Положения срок действия договора обязательного страхования ответственности определялся суммарно, исходя из срока, установленного договором о долевом строительстве жилого помещения для исполнения обязательств страхователя перед гражданами, включая индивидуальных предпринимателей, или юридическими лицами по передаче жилого помещения, и периода в 1 год. При этом в случае продления срока исполнения обязательств страхователя по передаче жилого помещения, установленного договором о долевом строительстве жилого помещения, страхователь был обязан в течение 7 дней обратиться к страховщику для внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор обязательного страхования ответственности.
Указом Президента Республики Беларусь от 31 января 2008 г. № 55 "О некоторых вопросах долевого строительства" отменены нормы об обязательном заключении договоров обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения. Однако, согласно п. 3 Указа № 55 от 31.01.2008 г. действие договоров обязательного страхования, заключенных до вступления в силу данного Указа, продолжалось на прежних условиях.
В связи с изложенным, ООО "Облик" в период с 1 января 2006 г. и до 2 февраля 2008г., являясь застройщиком по объектам жилищного строительства, до заключения договоров о долевом участии в строительстве было обязано заключить договоры обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства по каждому строящемуся объекту на весь нормативный срок строительства плюс один год, которые должны были быть продлены до исполнения обязательств застройщиком перед гражданином, ИП или юридическим лицом. Данная обязанность застройщиком исполнена не была. На каком основании было досрочно прекращено действие договоров обязательного страхования? Кто вступил в сговор с целью недопущения страховых выплат обманутым дольщикам?
Так, страховой полис обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства ООО "Облик" был получен только 22.01.2008 г. № БС 001193, что исключало возможность привлечения денежных средств граждан в период с 1 января 2006 г. и до указанной даты.
Указ Президента Республики Беларусь от 20 июня 2005 г. № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" предусматривал ответственность юридического лица, индивидуального предпринимателя и должностных лиц за нарушение требования об обязательном страховании ответственности по договору о долевом строительстве жилья в форме штрафа. (Пункт 3.3. Указа). Право на осуществления производства по делам о правонарушениях, определенных в п. 3.3. Указа № 287 от 20 июня 2005 г. было предоставлено уполномоченным лицам облисполкома, а также органов Комитета государственного контроля.
Однако ни к ООО "Облик", ни к его должностным лицам за нарушение установленного порядка обязательного страхования при строительстве жилья должностными лицами уполномоченных государственных органов (Брестского облисполкома, Комитета государственного контроля по Брестской области) принято не было, что способствовало безнаказанности должностных лиц организации-застройщика и в результате привело к последующим нарушениям законодательства.
Так, в нарушение Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" застройщиком по некоторым объектам не были размещены проектные декларации с информацией о себе и проекте строительства.
Все эти нарушения всячески скрывались от дольщиков сотрудниками ООО "Облик" и, как теперь уже становится очевидным, при полном содействии уполномоченных контролирующих органов государственного управления и непосредственно руководства Брестского горисполкома.
Согласно положениям Указа Президента № 396 застройщик до начала строительства обязан разместить проектную декларацию в государственном печатном издании, а также направить ее в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство. Согласно Указу Президента Республики Беларусь № 367 от 2 июля 2009 г. "О некоторых вопросах жилищного строительства" в трехдневный срок после получения местным исполнительным и распорядительным органом декларации от застройщика она размещается на сайте такого органа в сети Интернет и информационных стендах. Не смотря на указанное требование законодательства, проектная декларация ООО "Облик" в сети Интернет и информационных стендах Брестского горисполкома ни по одному из строящихся им объектов до настоящего времени сознательно не размещена! До настоящего времени ООО "Облик" продолжает заключать договора долевого строительства жилья!!!
Вызывает интерес и позиция Инспекции Департамента госстройнадзора по Брестской области в части оформления продления разрешений на производство строительно-монтажных работ на объектах долевого строительства. В соответствии с требованиями п.10 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396, срок ввода многоквартирного жилого дома должен определяться с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать трёх лет со дня заключения договора с дольщиком. Согласно п.10 указанных правил установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию мог продлеваться только при отсутствии вины ООО "Облик", если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтверждённое решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), то течение срока исполнения обязательств по договору могло приостанавливаться на период действия таких обстоятельств. Этот момент является ключевым при определении оснований для применения дольщиками штрафных санкций к застройщику за нарушение сроков ввода жилого дома в эксплуатацию согласно условиям договора или освобождению его от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств в случаях, предусмотренных ч.2 п.10 приведенных выше правил. Право составлять протоколы об административных правонарушениях за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию предоставлено уполномоченным должностным лицам Комитета государственного контроля, местных исполнительных органов и уполномоченным органам госстройнадзора на основании положений п.п. 2.5 Указа Президента № 396. Из сказанного следует, что если ООО "Облик" не предоставляло доказательств своей невиновности за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию, то это значит, что оно и не имело права изменять нормативный срок строительства. В этом случае, с момента наступления сверхнормативного срока строительства, ООО "Облик" обязано было возмещать дольщикам убытки и уплачивать неустойку (пеню) согласно заключенным договорам а также проценты за пользование ООО "Облик" чужими денежными средствами в соответствии со ст.366 ГК, а органы госстройнадзора были просто обязаны(!) составить протоколы об административных правонарушениях и информировать Брестский горисполком!
В письмах обманутым дольщикам и судах застройщик обосновывает несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию жилых домов только ссылаясь на неправомерно выданные органами госстройнадзора разрешения о продлении сроков строительства, которые якобы являются основанием и для увеличения нормативного срока строительства всего жилого дома, что практически лишает дольщиков на всякую защиту своих гражданских прав.
В случае нарушения сроков передачи объектов долевого строительства дольщикам, согласно условиям договоров, контролирующие органы были просто обязаны произвести самые серьезные проверки хозяйственной деятельности ООО "Облик", а так же принять и меры административного воздействия к нарушителю. Если такие проверки и проводились контролирующими органами, то целесообразно тщательно изучить результаты этих проверок.
К чему приводит такое попустительство должностных лиц государственных органов? А к тому, что в настоящее время предприятие-застройщик, практически являющееся банкротом (поскольку оно уже предприняло попытку подачи соответствующего заявления в хозяйственный суд) продолжает привлекать денежные средства граждан по отдельным объектам строительства! Привлекаемые денежные средства не направляются по их целевому назначению, а в нарушение действующего законодательства идут на "закрытие многочисленных дыр", включая выплату заработной платы работникам "Облика" и другие первоочередные платежи. Кому выгоден такой очевидный обман дольщиков?
На нарушениях? связанных с нецелевым использованием привлеченных застройщиком денежных средств физических и юридических лиц на цели строительства многоквартирных жилых домов с объектами инфраструктуры, следует остановиться отдельно.
Согласно совместному постановлению Совета Министров Республики Беларусь № 1772 и Национального банка Республики Беларусь № 55 от 22 ноября 2000 г. "Об аккумулировании и использовании средств физических и юридических лиц для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей", коммерческие организации, осуществляющие строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир за счет средств физических и юридических лиц, аккумулируют денежные средства этих лиц на специальном счете, открываемом в установленном законодательством порядке, за исключением сумм причитающегося им к выплате вознаграждения. Аккумулированные денежные средства используются только по целевому назначению и должны направляться на финансирование работ и затрат, определенных проектной документацией.
Согласно постановлению Министерства финансов Республики Беларусь, Минстройархитектуры от 16 января 2001 г. № 3/1 коммерческие организации, осуществляющие строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, должны обеспечивать пообъектный (раздельный) учет полученных денежных средств, товарно-материальных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг и их использование в разрезе каждого строящегося (реконструируемого) объекта.
В нарушение вышеуказанных положений законодательства должностными лицами ООО "Облик" не было обеспечено целевое использование привлекаемых денежных средств граждан по договорам долевого участия в строительстве, что привело к созданию строительной пирамиды. Денежные средства граждан использовались не по целевому назначению, не в соответствии с проектно-сметной документацией, не обеспечивался достоверный пообъектный учет выполняемых работ. Контроль со стороны компетентных государственных органов целевого использования привлеченных денежных средств не обеспечивался.
Кодексом об административных правонарушениях предусматривается административная ответственность за нарушение установленного порядка заключения и исполнения договоров на строительство жилых помещений, однако к мерам ответственности должностные лица ООО "Облик" и само юридическое лицо не привлекалось, что свидетельствует об отсутствии всякого контроля со стороны органов, которые согласно законодательству обязаны такой контроль осуществлять. Это, прежде всего местные распорядительные и исполнительные органы, Госстройнадзор, Комитет государственного контроля, Генеральный прокурор и подчиненные ему прокуроры, которые согласно законодательству были вправе составлять протоколы и выполнять иные контрольные функции, направленные на соблюдение законодательства в сфере осуществления строительства жилья.
Кроме вышеизложенных нарушений, следует отметить также и то, что со стороны Брестского горисполкома, уполномоченного выдавать разрешительную документацию на строительство объектов жилья, не был обеспечен надлежащий надзор и контроль за деятельностью застройщика - ООО "Облик". При наличии целого ряда незавершенных строительством объектов данному застройщику продолжали выделяться самые престижные земельные участки, при этом скрывалась финансовая достаточность застройщика, исполнение им обязательств перед дольщиками по ранее начатым строительством объектам. До настоящего времени официальные лица органов местного самоуправления рекомендуют и направляют нуждающихся в улучшении жилищных условий (в том числе и многодетные семьи!) именно в ООО "Облик". Никто не может остановить этот финансовый пир, построенный на горе и жизненной трагедии целых семей. Некоторые из бывших дольщиков не смогли пережить безысходности своего положения от творимого произвола и беззакония местных властей и ушли из жизни.
И это все происходило на фоне постоянно направляемых в вышеуказанные компетентные органы многочисленных жалоб со стороны дольщиков, на фоне сотен судебных разбирательств в общих и хозяйственных судах. При этом ни одна из жалоб, направленных в органы Комитета государственного контроля, Администрацию Президента, Генеральному Прокурору, Министерство архитектуры и строительства, местные органы самоуправления так и не была по существу рассмотрена. Все жалобы перенаправлялись в Брестский облисполком, затем в горисполком и на них давались "отписки", а каких-либо действенных мер не принималось.
Однако действующее законодательство прямо закрепляет в законе об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности обязанность именно органов местной власти и управления осуществлять контроль за деятельностью организаций-застройщиков. В компетенции исполкома находились вопросы выделения земельных участков, принятия решений о предварительном размещении мест будущего строительства, о выдаче согласия на разработку проектно-сметной документации и проведение изыскательских работ, о выдаче разрешений на проведение строительных работ и их приостановлении. Если у застройщика имелись неисполненные обязательства, то на каком основании городские власти санкционировали строительство очередных объектов?
Сегодня ООО "Облик" имеет колоссальную задолженность как перед собственными работниками, которым длительное время не выплачивается заработная плата, так и по договорам с дольщиками и контрагентами, миллиардные неисполненные решения судов, как хозяйственных, так и судов общей юрисдикции.
Люди получали банковские кредиты, выплаты по которым производятся ежемесячно! Многие дольщики, которые продали свои квартиры, снимают жилье, в связи с чем, несут необоснованные расходы! Среди дольщиков имеются многодетные семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, лица, проживающие в общежитиях, пенсионеры и инвалиды, которые при таких темпах строительства могут не дожить до новоселья! Почему органы государственного управления и прокуратуры не приняли своевременно необходимых мер для пресечения противоправных действий ООО "Облик", органов местного самоуправления, нарушавших права дольщиков или создававших угрозу их нарушения? Почему не исполняются судебные решения на возврат незаконно удерживаемых денежных средств?
В случае расторжения договоров в связи с неисполнением обязательств застройщиком мы лишены права даже взыскать с ООО "Облик" суммы внесённых нами денежных взносов на долевое строительство по уже вынесенным судебным решениям. Неправомерно выданные разрешения на продление сроков строительства, в смысле нарушения требований п. 10 упоминавшихся выше правил, повлекли к заведомо ложным утверждениям ООО "Облик" о якобы законном продлении нормативных сроков строительства жилых домов. Дополнительное соглашение на продление договоров долевого строительства мы заключали под угрозой расторжения договора, несмотря на то, что действительный нормативный срок строительства истек ранее со всеми вытекающими последствиями.
В результате мы стали заложниками беззакония и произвола чиновников и не имеем права даже на судебную защиту своих охраняемых Конституцией Республики Беларусь гражданских прав.
В силу того, что долевое строительство многоквартирных жилых домов является сложным техническим процессом, а также с учетом того, что производство строительных работ и их качество имеют огромное значение для безопасности населения, Президентом Республики Беларусь в целях защиты интересов дольщиков утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства.
Указ № 396 Президента Республики Беларусь и Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства издавались с целью защиты дольщиков, а так же устанавливались гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков.
Договор долевого строительства носит смешанный характер. В редакцию примерного договора создания объекта долевого строительства, утвержденного Указом Президентом Республики Беларусь, не включены основные элементы договоров строительного подряда, простого товарищества (о совместной деятельности) и инвестиционного договора. При заключении стандартного договора дольщик вынужден был принимать предложенные ему не равные условия договора и лишен всякой возможности дополнять и изменять их.
Этот пробел полностью должен был компенсироваться требованием норм п. 4 Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396, согласно которым контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства должен осуществляться местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. Следует отметить, что до настоящего времени органы местного самоуправления публично отказываются признавать силу этого Указа!
На момент заключения договоров долевого строительства авторитет государственной власти был настолько высок, что о неисполнении договоров строительства жилья ни у кого не возникало никаких сомнений, а случаи, когда жилой дом не будет построен, даже не были предусмотрены Указом 396.
При отсутствии должного контроля со стороны местных исполнительных и распорядительных органов исполнение обязательств по указанным договорам отдавалось на усмотрение застройщика, так как дольщики, исходя из смысла и содержания условий договора, обязаны были вносить только денежные средства на расчетный счет застройщика согласно графику платежей, а застройщик обязан контролировать их поступление и, в случае просрочки, начислять пеню. Начисление пени было всегда на особом контроле у застройщика. График платежей не увязывался с графиком производства работ и это позволяло под угрозой начисления пени и расторжения договора дольщиков продолжать вносить деньги, даже когда было очевидно, что строительство совсем не ведется. Некоторым дольщикам начислена пеня в размере 30 млн. рублей, хотя при этом ввод жилого дома в эксплуатацию задерживался на несколько лет. Органы местного самоуправления неправомерно продляли сроки строительства жилых домов и тем самым лишали дольщиков какой либо защиты своих гражданских прав в связи с неисполнением ООО "Облик" взятых на себя обязательств по своевременной передаче объектов строительства инвестору - дольщику. Некоторые дома не введены в эксплуатацию с 2005 года и при этом сроки строительства продлеваются.
Особую озабоченность вызывает состояние некоторых недостроенных жилых домов по причине приостановления их строительства на продолжительные сроки (от нескольких месяцев до нескольких лет) без консервации объекта строительства. Это является прямым нарушением требований ст.62 Закона об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь.
На сегодняшний день некоторые жилые дома, в связи с нарушением технологического процесса, длительного периода незащищенности строительных конструкций, имеют дефекты, которые могут в дальнейшем угрожать жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц (дольщиков). Некоторые дома возводятся с отклонением от проектной документации.
На протяжении нескольких лет ходят разговоры о том, что один из домов на гребном канале имеет существенные недостатки и его надежность вызывает сомнения. Почему органы местного самоуправления в 2010 и 2011 году направляли и продолжают направлять граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в ООО "Облик" для заключения договоров долевого строительства при отсутствии у последнего всякой возможности выполнить условия заключаемых договоров? В соответствии с требованиями п.п. 2.5 Указа о долевом строительстве местные органы власти обязаны были не только контролировать соблюдение указанных условий, но и привлекать к ответственности нарушителей. Кто привлечет к ответственности руководство ООО "Облик" и руководство местных органов власти к ответственности за указанные нарушения? Доказательством отсутствия у последнего всякой возможности выполнить условия заключаемых договоров долевого строительства является принятое решение о банкротстве ООО "Облик".
Согласно действующему законодательству вкладом каждого дольщика (товарища) необходимо признавать внесенные денежные средства на строительство объекта долевого строительства согласно заключенным договорам.
Выполненные строительно-монтажные работы по строительству объекта долевого строительства на основании норм ст.913 ГК признаются их общей долевой собственностью, поскольку иное не установлено законодательством или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
Ведение бухгалтерского учета по строительству объекта долевого строительства возложено на застройщика.
До окончания строительства и ввода его в эксплуатацию риск случайной гибели и обязанности по содержанию общего имущества и возмещению расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, возложены на застройщика.
Ведение общих дел товарищества собственников по приему новых участников долевого строительства, заключения с ними договоров долевого строительства, определения цены договора (денежного вклада в товарищество) осуществляется застройщиком до момента государственной регистрации дольщиками прав собственности на объекты долевого строительства.
В заявлении ООО "Облик" от 20 декабря 2010 года № 2893 "О банкротстве должника" указано, что сумма задолженности перед кредиторами составляет 59 476 355 442 рубля, из них:
- задолженность по оплате труда -337 687 098 руб.;
- задолженность по платежам в бюджет - 158 382 629 руб.;
- сумма требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным
залогом имущества -2 786 626 069 руб.;
- сумма требований кредиторов, оспариваемая должником 4 454 652 512
руб.;
-сумма требований по иным обязательствам, срок которых не наступил -
51 739 007 134 руб.;
Далее указано, что должнику принадлежит на праве собственности имущество на сумму
49 536 666 629 руб., из них незавершённое имущество на сумму
41 142 860 923 руб.
В этом заявлении, по нашему мнению, указаны заведомо ложные сведения.
Сумма требований по иным обязательствам, срок которых не наступил - 51 739 007 134 руб. требует уточнения, так как по всем объектам долевого строительства сроки их ввода в эксплуатацию давно истекли.
Почему должностные лица ООО "Облик" и должностные лица органов местного самоуправления нарушают требования законодательства о бухгалтерском учете и "Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете", утвержденной постановлением министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14 мая 2007 г. N 10, в части учета и передачи фактических затрат, в том числе фактических затрат каждого дольщика, связанных со строительством объекта долевого строительства? На каком основании должностные лица ООО "Облик" одним дольщикам передают в установленном порядке указанные затраты, а другим категорически отказывают? Почему одни дольщики могут и применяют льготы по налогу на прибыль и принимают к вычету НДС в связи с произведенными капитальными затратами, а другие противоправно лишены этого права? Почему передача затрат стала предметом торга? По нашему мнению это делается преднамеренно для того, чтобы ввести в заблуждение дольщиков относительно права собственности на незавершенное строительство, которое в своём заявлении о банкротстве они и указали как принадлежащее им на праве собственности.
В настоящее время и должностные лица ООО "Облик" и должностные лица органов местного самоуправления противоправно, путем введения в заблуждение, понуждают ЖСПК и дольщиков заключать договора и дополнительные соглашения для якобы передачи указанных затрат и что для этого необходимо подписать акт приёмки-передачи незавершенного строительства в целом и произвести передачу функций застройщика от ООО "Облик" к ЖСПК!
Но так как подавляющее большинство дольщиков в ЖСПК не вступало, то и ООО "Облик" соответственно не имеет права без предварительного согласия всех дольщиков уступить свои обязательства по договорам долевого строительства третьему лицу, в том числе и ЖСПК.
Согласно инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (см. п. 49-51 инструкции), ведение бухгалтерского учета затрат в интересах инвесторов - дольщиков по долевому строительству не является основанием для ООО "Облик" считать их своими капитальными затратами.
Многоквартирный жилой дом по общему правилу должен вводится в эксплуатацию, согласно проектной документации, целиком, а не каждая квартира в отдельности. В договорах указаны совершенно разные сроки ввода квартир в эксплуатацию в одном и том же жилом доме, что противоречит действующему законодательству. Это нарушение ООО "Облик" использовало для введения дольщиков в заблуждение при активном содействии органов местной власти, которые под всякими надуманными предлогами незаконно продлевало сроки строительства. Необходимо установить первоначальную дату планируемого ввода в эксплуатацию каждого в отдельности жилого дома и с этого момента производить все расчеты, в том числе подлежащие выплате проценты за пользование чужими деньгами и другие штрафные санкции.
Кредитор участника договора долевого строительства (простого товарищества) вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе в соответствии со ст. 919, 258 ГК.
Необходимо произвести расчет по каждому незавершенному строительству многоквартирного жилого дома раздельно. Товарищество собственников каждого жилого дома в отдельности вправе знать размер внесенных вкладов каждым дольщиком в строительство именно этого жилого дома, в том числе и размер вклада ООО "Облик", если есть подтверждающие бухгалтерские документы об этом. В случае отсутствия таких документов имущества ООО "Облик" в незавершенном строительстве быть не должно. Затраты на строительство не завершенных строительством жилых домов произведены дольщикам-инвесторами, а значит и незавершенное строительство принадлежит дольщикам.
Вместо того чтобы действительно во всём этом разобраться органы местной власти всячески проводят курс исключительно на защиту интересов ООО "Облик".
Как упоминалось выше кредитор участника договора долевого строительства (простого товарищества) вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе в соответствии со ст. 919, 258 ГК. Но тогда ООО "Облик" обязано представить доказательства подтверждающие документы о внесенном размере вклада в строительство каждого жилого дома.
Следует особенно отметить о несоблюдении порядка возврата денежных средств вышедшим участникам долевого строительства из состава дольщиков. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006г. №396" от 14 сентября 2006 года № 1207 утверждено Положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости. При отсутствии всякого контроля со стороны органов государственного управления за реализацией указанного Постановления на практике оно не применялось, а имеющиеся значительные пробелы в его содержании позволяли и позволяют застройщикам незаконно задерживать возврат денежных средств вышедшим дольщикам на неопределенное время.
Ввиду того, что ведение бухгалтерского учёта затрат инвесторов-дольщиков на строительство возлагалось на ООО "Облик", выявлено огромное количество злоупотреблений должностных лиц этой организации. Дольщики произвольно переводились с одного объекта на другой и при этом не всегда прослеживается внесение денег именно на этот объект строительства. После практического прекращения строительства жилых домов денежные взносы вновь вступивших дольщиков направлялись и направляются не по целевому назначению. В результате вклады этих дольщиков, возможно, не следует считать как вклад товарища в объект строительства со всеми вытекающими последствиями. Получается, что денежные средства новых дольщиков пошли не на возврат денежных средств вышедшим из товарищества дольщикам согласно установленным правилам, а пошли на погашение обязательств ООО "Облик" перед другими кредиторами, что ставит под сомнение правомерность зачисления вкладов этой категории дольщиков в состав товарищей по строительству именно каждого конкретного жилого дома. На сегодняшний день вклад каждого добросовестного дольщика по каждому конкретному объекту неправомерно уменьшается на сумму вновь не поступивших вкладов новых дольщиков.
В связи с изложенным, нелепыми выглядят запугивания и введение в заблуждение представителями органов местной власти на общих собраниях обманутых дольщиков о том, что незавершенное строительство жилых домов, в случае отказа дольщиков от создания ЖСК, будет продано другому инвестору в связи с банкротством ООО "Облик". Все дольщики понимают, что добровольное создание ЖСК повлечет расторжение договоров долевого строительства с ООО "Облик" со всеми вытекающими последствиями.
Мы расторгли договора долевого строительства в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, а именно: застройщик не исполнил принятые на себя обязательства своевременной по передаче квартир нам в собственность. Местные органы власти на собраниях настоятельно нам рекомендуют возвратиться обратно в дольщики на прежних условиях. Но на наши квартиры претендуют новые дольщики, которые не произвели нам выплаты в установленном порядке. На это представители властей нам говорят, что доли всех уравняют, а если квартир всем не достанется, то деньги вернет ЖСК, т.е. сами же дольщики.
В средствах массовой информации и в отписках обманутым дольщикам осенью 2010 года сообщалось о том, что горисполком активно оказывал помощь ООО "Облик" в поисках новых инвесторов, которым должны были быть проданы некоторые не завершенные строительством жилые дома! А разве обманутые дольщики не инвесторы? А разве приведенные нормы гражданского законодательства на территории г. Бреста уже не имеют юридической силы?
Почему представители местных властей в нарушение норм части 7 п.12 Правил начали срочно принуждать обманутых дольщиков создавать ЖСК вместо товарищества собственников и принимать на баланс незавершенное строительство под угрозой того, что в случае банкротства они будут лишены результатов работы от вложенных инвестиций?
В случае регистрации ЖСК и передачи ему незавершенного строительства жилых домов, дольщики в лице ЖСК автоматически выступят заказчиками строительства, и примут на себя всю ответственность возлагаемую на заказчика в соответствии с законодательством.
Так, согласно ст. 63 Закона об архитектуре, в случае если жилые дома будут иметь дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции, или не будут соответствовать требованиям экологической безопасности, то в этом случае местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части и при этом демонтаж или снос здания, сооружения осуществляются собственником (владельцем), т. е. ЖСК, либо за его счет другими лицами.
В этом случае дольщики будут иметь право предъявлять требования к ЖСК, учредителями которого они же сами и являются.
В случае несоответствия здания, сооружения разработанной и утвержденной градостроительной документацией допускается демонтаж или снос здания, сооружения. У ЖСК уже не будет возможностей удовлетворить одно из следующих требований собственников квартир (дольщиков):
- предоставить каждому дольщику равноценную квартиру на правах собственности;
- возместить стоимость квартиры в ценах, действующих на дату принятия решения о демонтаже или сносе;
- перенести объект строительства на новое место.
В случае ликвидации ООО "Облик" и создания ЖСК, который по предложению властей должен выступить заказчиком незавершенного строительства, мы лишимся всякого права на возмещение убытков при демонтаже или сносе объекта строительства, не соответствующего требованиям разработанной и утвержденной градостроительной документации.
До начала строительства ЖСК обязан будет утвердить своим приказом проектную документацию, которая была разработана ранее и, по слухам, может иметь очень серьёзные недостатки.
Как будут разбираться между собой члены ЖСК по размерам своих денежных вкладов, если деньги, внесенные дольщиками по направлению органов местной власти в 2009 - 2011 годах на строительство жилых домов не использовались, а направлялись не по целевому назначению?
На сегодняшний день всю ответственность за состояние строящихся жилых домов, в случае их разрушения или сноса, в установленном порядке несут органы местной власти и ООО "Облик", в том числе материальную.
На наш взгляд органы местного самоуправления преследуют следующие цели:
1) переложить всё бремя ответственности за неисполнение обязательств ООО "Облик" и с себя на обманутых дольщиков в лице ЖСК;
2) снять с себя всякую ответственность за совершенные нарушения законодательства при строительстве долевого жилья;
3) скрыть финансовые потоки ООО "Облик", а именно куда ушли деньги обманутых дольщиков;
4) лишить обманутых дольщиков права на получение проинвестированного ими жилья;
5) лишить всякого права обманутых дольщиков на возврат денежных средств в связи с неисполнением обязательств застройщиком и на уплату процентов за пользование чужими деньгами в соответствии со статьёй 366 ГК.
На сегодняшний момент требование властей о создании ЖСК любой ценой, в том числе путём введения в заблуждение и запугиваний на общих собраниях обманутых дольщиков преследует только одну цель: создать юридическое лицо, на которое можно будет переложить всю полноту материальной и юридической ответственности с ООО "Облик" и одновременно уйти от всякой ответственности руководству местных органов власти.
В нарушение норм ст. 48 Конституции мы лишены прав на жилище. Это право должно обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище должно предоставляться государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате в соответствии с законодательством. Никто не может быть произвольно лишен жилья.
В нарушение ст. 44 Конституции государство, в лице органов местного самоуправления, не гарантирует каждому право собственности и не содействует ее приобретению. Собственность, приобретаемая законным способом, не защищается государством. Нас запугивают принудительным отчуждением имущества без соблюдения условий и порядка, определенных законом и без своевременного и полного компенсирования стоимости результатов строительства жилья, без постановления суда.
При заключении договора долевого строительства мы исходили из того, что согласно норм ст. 7 Конституции в Республике Беларусь установлен принцип верховенства права и что все государственные органы и должностные лица обязаны будут действовать в пределах Конституции и принятых в соответствии с ней актов законодательства, а вместо этого органы местного самоуправления с нами поступают "по понятиям".
В нарушение ст. 13 Конституции государство, в лице местной администрации не гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.
Фактический отказ органов государственной власти давать ответы на наши обращения нарушает требования ст. 34 Конституции, согласно которой нам гарантировалось право на получение, хранение и распространение полной, достоверной и своевременной информации о деятельности государственных органов. Государственные органы, должностные лица обязаны были предоставить нам возможность ознакомиться с материалами, затрагивающими наши права и законные интересы.
В нарушение ст. 40 Конституции государственные органы, а также должностные лица не рассматривали наши обращения и не давали ответ по существу. При перенаправлении госорганами поданных нами заявлений и жалоб неправомерно делались ссылки на то, что это не входило в их компетенцию. Брестский горисполком, в адрес которого перенаправлялись эти отписки, так же уверял, что это не относится к его компетенции.
Несмотря на то, что согласно ст. 129 Конституции государственный контроль за исполнением актов Президента, Парламента, Правительства и других государственных органов, регулирующих хозяйственные, финансовые и налоговые отношения, обязан осуществлять Комитет государственного контроля, многократные жалобы и заявления поступившие в его органы необоснованно перенаправлялись в Брестский гориспоком.
Местные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные органы, на основании норм ст. 120 Конституции, в пределах своей компетенции обязаны решать вопросы местного значения исходя из общегосударственных интересов и интересов населения, проживающего на соответствующей территории, исполнять решения вышестоящих государственных органов.
В связи с тем, что местные органы власти самоуправно отказались от возложенных на них контрольных функций за деятельностью ООО "Облик", были нарушены следующие основные принципы местного управления и самоуправления указанные в ст.5 Закона "О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь":
- законности, социальной справедливости, гуманизма, защиты прав и охраняемых законом интересов граждан;
- гласности и учета общественного мнения, постоянного информирования населения о принимаемых решениях по важнейшим вопросам и результатах их выполнения, предоставления каждому гражданину возможности ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и законные интересы;
- сочетания местных и общегосударственных интересов, участия органов местного управления и самоуправления в решении вышестоящими органами вопросов, затрагивающих интересы населения соответствующей территории;
- ответственности за законность и обоснованность принимаемых решений.
Руководствуются ли в своей работе должностные лица органов местного самоуправления нормами ст. 41 Закона "О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь", или действуют только по "понятиям"?
Почему председатель Брестского городского Совета депутатов
Мосько Г.С отказывается принимать граждан по данному вопросу? Почему он считает, что защита интересов населения не входит в его компетенцию и не принимает жалоб к рассмотрению? Почему он отказывается от посещений собраний обманутых дольщиков? Почему он считает, что в каждой статье нормативного акта должны быть слова: "…требования норм этой статьи являются обязательными для применения местными органами власти."? Что, для отдельных должностных лиц органов местного самоуправления Указ Президента Республики Беларусь больше не указ?!
Нормами ст. 11 Инвестиционного кодекса государство гарантирует защиту инвестиций в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.
Гарантии от незаконных действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц предусмотрены требованиями ст. 13 Инвестиционного кодекса.
Согласно ст. 9 Жилищного кодекса граждане Республики Беларусь в области жилищных отношений имеют право осуществлять коллективное жилищное строительство и получать в установленном законодательством Республики Беларусь порядке льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения.
Почему в нарушение ст. 11 Жилищного кодекса нас, путем запугивания, лишают права самостоятельно в установленном законодательством Республики Беларусь порядке учреждать организации по строительству, эксплуатации, обслуживанию, ремонту, управлению и приобретению жилых помещений?
Почему в нарушение ст. 13 Жилищного кодекса банки, выдавшие кредиты, в том числе льготные, в форме государственной поддержки для строительства жилых помещений, не контролировали их использование только по целевому назначению?
Почему органы государственного управления не приняли своевременно необходимых мер для пресечения действий ООО "Облик", нарушавших права дольщиков или создававших угрозу их нарушения? Почему нас на каждом собрании обманутых дольщиков обвиняют в том, что мы посмели заключить договора долевого строительства жилья? Почему представители властей нас называют неумными и дураками?
Кто ответит за обман более 700 дольщиков? Кто ответит за несвоевременный ввод более 25 тысяч кв.м. жилья, на строительство которого истрачены десятки миллиардов рублей обманутых дольщиков и банковские кредиты? Кто назовет сумму реального ущерба нанесённого обманутым дольщикам и государству в целом?
Почему руководство города ранее в своих отписках заявлявшее о том, что отношения между ООО "Облик" и нами имеют частно-правовые гражданские отношения между субъектом, являющимся коммерческой организацией и гражданином, в которые Брестский горисполком вмешиваться не должен, а теперь на каждом общем собрании обманутых дольщиков административными мерами пытается существенно изменить условия договоров долевого строительства ?
Став правопреемником ООО "Облик" будет ли нести ЖСК ответственность за неисполнение Указа Президента Республики Беларусь от 20 июня 2005 г. № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" с 1 января 2006 г.?
На кого ляжет ответственность возмещать дольщикам убытки и уплачивать неустойку (пеню) согласно заключенным договорам а также проценты за пользование ООО "Облик" чужими денежными средствами в соответствии со ст.366 ГК? На ЖСК как правопреемника?
Почему не исполняются судебные решения на возврат незаконно удерживаемых денежных средств?
Председатель Брестского городского Совета депутатов Мосько Г.С. на наш запрос о полном восстановлении нарушенных наших прав в одном из своих ответов в сердцах удивленно отвечает: "… С учетом изложенного мнения граждан проведена тщательная проверка по всем направлениям. В течение двух лет в порядке реагирования на общественное мнение идут неоднократные разбирательства по этому вопросу и предоставляются ответы. В чем же тогда ущемление конституционных прав граждан?..."
В связи с изложенным можно сделать вывод о том, что местные органы власти сознательно делают всё возможное для освобождения себя и руководства ООО "Облик" от ответственности за совершенные нарушения законодательства в области строительства и принимают всяческие меры для того, чтобы об этом беззаконии не стало известно Президенту Республики Беларусь.
В соответствии с требованиями ст.15, ст. 938 Гражданского кодекса, ст. 64 Закона "О местном самоуправлении в Республике Беларусь" и ст.13 Инвестиционного кодекса Республики Беларусь мы имеем право на возмещение вреда, причинённого нам в результате незаконных действий (бездействия) органов местного управления и самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего законодательству акта государственного органа или органа местного управления и самоуправления при осуществлении возложенных на них контрольных функций в соответствии с законодательством, за счет казны Республики Беларусь или казны административно-территориальной единицы.
В связи с изложенным мы убедительно просим:
1) для предупреждения разрушений не законсервированных строительных конструкций строящихся жилых домов, строительство которых практически прекращено, и с целью предупреждения угрозы общественной безопасности и скорейшего окончания строительства просим передать функции застройщика от ООО "Облик" к ОАО "Строительный трест № 8" и профинансировать окончание работ за счет средств казны;
2) для дольщиков, которые исполнили свои обязательства перед ООО "Облик" и подписали настоящую жалобу, при заключении нового договора с ОАО "Строительный трест № 8" и уступки ему прав требования по ранее заключенным договорам к ООО "Облик", цену договора оставить неизменной;
3) произвести возврат денежных средств вышедшим дольщикам из состава участников долевого строительства и дольщикам, которые имеют судебные решения, в пределах цены иска согласно судебным определениям за счет казны или других источников;
4) возврат в казну денежных средств предлагаем осуществить за счет:
- виновных должностных лиц органов государственного управления и других лиц, не осуществлявших надзор за долевым строительством, в том числе должностных лиц ООО "Облик", которые, по нашему мнению, злоупотребляли властью и служебным положением;
- за счет взыскания страховых выплат, причитающихся обманутым дольщикам согласно договорам обязательного страхования или за счет должностных лиц, нарушивших правила обязательного страхования и не осуществлявших контроль за соблюдением указанных правил;
- за счет возврата незаконно перечисленных или использованных не по целевому назначению наших денежных средств ООО "Облик";
- за счет средств банков, не осуществлявших контроль за целевым расходованием денежных средств дольщиков, в т. ч. за счет должностных лиц не осуществлявших контроль;
- за счет средств банков, выдававших кредиты ООО "Облик" без учета реальной финансовой устойчивости последнего;
5) определить и обеспечить возмещение реального ущерба, причиненного каждому заявившему дольщику, в т.ч. подлежащих выплате процентов за пользование чужими денежными средствами и направить эти средства в ОАО "Строительный трест № 8" на окончание строительства;
6) произвести проверку на достоверность сведений, указанных в заявлении ООО "Облик" от 20 декабря 2010 года № 2893 "О банкротстве должника" и, в случае подтверждения фактов указания недостоверных сведений, просим принять меры для того, чтобы незавершенное строительство жилых домов в нарушение законодательства не считалось собственностью ООО "Облик";
7) просим уточнить указанную в заявлении сумму требований по иным обязательствам, срок которых не наступил - 51 739 007 134 руб. с учетом нормативных сроков строительства и принятых на себя обязательствах, так как по всем объектам долевого строительства сроки их ввода в эксплуатацию давно истекли;
8) создать государственную комиссию по проверке соблюдения законодательства при рассмотрении жалоб и заявлений, направленных в Комитет государственного контроля, в Брестский горисполком, в Брестский облисполком и другие государственные органы, для принятия мер по пресечению нарушений законодательства об обращениях граждан и законодательства о долевом строительстве жилья с привлечением к участию в её работе представителей гражданского общества;
9) создать государственную комиссию для проведения всесторонней проверки по фактам бездействия и прямого уклонения органов местного самоуправления от выполнения требований Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396, Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства и других нормативных актов с привлечением к участию в её работе представителей обманутых дольщиков;
10) создать государственную комиссию для объективной проверки решений Брестского горисполкома в части соблюдения земельного законодательства с привлечением к участию в её работе представителей общественности;
11) произвести проверку финансовой деятельности ООО "Облик" и особенно обратить внимание на факты не целевого использования денежных средств ООО "Облик", с выдачей справки о результатах проверки по каждому объекту строительства в отдельности;
12) обязать ООО "Облик" и городские власти передать общим собраниям списки дольщиков для создания товариществ собственников и фактически произведенные затраты каждому дольщику без исключения в соответствии с действующим законодательством и общую сумму затрат по каждому дому в отдельности;
13) принять срочные меры по пресечению противоправных действий Брестского городского исполкома, который, в нарушение Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396 (часть 7 п.12) и условий заключенных нами договоров долевого строительства, путем запугиваний и введения в заблуждение обманутых дольщиков-инвесторов регистрируют ЖСК, состоящие из 2-3 человек, которым они планируют передать функции застройщика на незавершенное строительство жилых домов без нашего согласия;
14) после ввода жилого дома в эксплуатацию, в соответствии с частью 7 пункта 12 Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396 и согласно условиям заключенных нами договоров, мы создадим товарищество собственников или на общем собрании назначим ответственное лицо, которое примет общее имущество жилого дома в собственность по акту приема-передачи;
О результатах рассмотрения настоящей жалобы просим проинформировать каждого заявителя в письменной форме.
